建物の欠陥
建物の欠陥には、どのようなものがありますか？
建物の欠陥は、構造安全性に関するもの、火災時の安全性に関するもの、換気性能など空気環境に関するもの、その他使用上の安全性に関するもの、防水や雨仕舞に関するもの、断熱・防露性能、遮音性能など居住の快適性に関するもの、建物躯体や設備の耐久性に関するもの、意匠に関するものなど多岐にわたります。
重要なのは、欠陥と不具合現象の区別です。｢雨漏りがする｣｢外壁タイルが剥がれ落ちた｣「いくら調整しても建具の建付けが悪い」といった不具合現象の背景には、その原因である建物の欠陥（屋根や窓サッシ周りの雨仕舞不良、タイルの接着強度不足、建物の不同沈下など）が存在します。欠陥を特定しないまま施工業者に補修してもらっても、応急処置にすぎなかったり、補修範囲が不十分といったことが往々にしてあります。
通常、建物に住んでいる人などが気づくのは不具合現象だけであり、原因である欠陥の特定には建築士などの専門家による調査が必要です。
構造安全性や火災時の安全性に関する欠陥などは、通常、一定規模の地震や台風、火災が起きなければ不具合現象として現れてきませんが（※）、戸建建物の場合、小屋裏や床下の調査によってある程度発見できます。
（※）ただし、建物に平常時の荷重に耐えられないような構造的欠陥がある場合、災害が起きなくても時間の経過につれて不具合現象が現れてきます（基礎の欠陥を原因とする不同沈下によって、建物躯体の亀裂や建具の不具合が生じる場合など）。
マンションなどの大規模建築物の場合、建物のごく一部の不具合をきっかけに、その調査や補修の過程で重大な欠陥が次々に見つかっていくことがあります。そうした欠陥が、構造計算の偽装などの設計上の問題だということもあります。
欠陥の判断基準は？
法律上、欠陥は｢瑕疵｣とよばれ、契約で定めた性能や品質を備えていない状態をいいます。瑕疵には、取引上一般的に期待される性能を備えていない状態(客観的瑕疵)と、その契約上、特別に合意した内容に合致していない状態(主観的瑕疵)の2種類があります。
建物の客観的瑕疵の判断基準となるのは、第一に、｢建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準｣を定める建築基準法や施行令です。法令の規定をより具体化した条例や、建設省・国土交通省の告示が存在する場合、一般的には、その規定が具体的な瑕疵判断基準となります。
例えば、平成12年建設省告示第1460号は、建築基準法施行令の｢構造耐力上主要な部分である継手又は仕口は・・その部分の存在応力を伝えるように緊結しなければならない｣(47条1項)という規定を受けて、木造の継手や仕口の構造方法に応じた緊結方法を具体的に定めています。
法令などに定めがない事項であっても、確立した技術基準は瑕疵判断基準になると考えられます。
日本建築学会の文献にまとめられた技術基準は、多くの裁判例で瑕疵判断基準とされています。事案によっては、住宅金融支援機構の住宅工事仕様書が定める技術基準や、建築部材のメーカーが定める施工マニュアルなども瑕疵判断基準になります。
主観的瑕疵の判断基準は、明示的な契約事項です。建物の工事請負契約や売買契約の場合、契約内容を特定する契約書や設計図書の記載に反する施工はすべて主観的瑕疵といえそうですが、裁判実務上、｢契約の重要な内容｣の違反であることが必要だとされています。最高裁平成15年10月10日判決は、建築工事の請負契約上、主柱に断面300㎜×300㎜の鉄骨を使用することが合意されていたにもかかわらず、250㎜×250㎜の鉄骨が使用された(建築基準法上、構造安全上の問題はない)という事案について、｢耐震性の面でより安全性の高い建物にするため、南棟の主柱につき断面300㎜×300㎜の鉄骨を使用することが、特に約定され、これが契約の重要な内容になっていた｣として、明示的な約定違反の施工が瑕疵にあたると認定しています。
建築に関する法令や技術基準は、災害の発生や技術進歩に対応して改正されていくため、瑕疵判断基準は建築当時のものを適用することになります。
中古建物売買などの場合、当該建物が、売買時点の取引通念上要求される性能・品質を備えていることが契約内容であったと評価できるケースでは、売買時点の法令等を基準として瑕疵の有無を判断します。そうでない場合は、中古建物として通常の性能・品質を有しているか（建築当時の法令や技術基準に適合しているか）という観点から検討することになると思われます。
なお、裁判などで、施工業者側から｢技術基準に従っていない施工であっても、性能に問題がない｣という主張がなされることがよくあります。その場合、施工業者側が｢性能に問題がないこと（技術基準に従った施工の場合と同程度の性能を有すること）｣を証明すべきだといえるでしょう。
欠陥について、誰にどのような責任を問えますか？いつまで請求できますか？
（※）2020年4月1日、改正民法が施行されました（以下、改正前後の民法を、それぞれ「旧法」「新法」としてご説明します）。
請負や売買に関するルールは、原則として、契約が新法施工日前に締結されている場合は旧法、上記施行日後に締結されている場合は新法となります。
建物の設計施工者や売主等の責任追及に関する以下のご説明は、旧法適用をベースとしたものです。新法適用によって変更となる点については、末尾＊欄を併せてご参照ください。
■施工業者の責任
建物に欠陥がある場合、建築工事を請け負った施工業者は、注文者(建築主)に対して、｢瑕疵担保責任｣や｢不法行為責任｣を負います。
瑕疵担保責任とは、欠陥を生み出したことに落ち度がなかったとしても工事請負人が負う責任であり、注文者(建築主)は、欠陥の補修や損害賠償を請求できます。不法行為責任とは、請負人に故意や過失が認められる場合の責任であり、欠陥の補修ではなく損害賠償請求のみが可能です。
中古の建物を購入した買主などは、原則として施工業者に瑕疵担保責任を追及することはできませんが、欠陥が｢建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵｣である場合、不法行為責任を追及できます(最高裁平成19年7月16日判決)。
建築工事の下請がなされている場合、瑕疵担保責任を追及する相手は元請業者になりますが、欠陥が下請工事によって生じている場合、原則として元請業者、下請業者のいずれに対しても不法行為責任が追及できます。
建物の欠陥がもっぱら設計の問題によって生じた場合、設計図書の指示通りに工事をした施工業者は瑕疵担保責任も負わないと考えられますが、建設業者として通常の注意を払っていれば、設計の問題点に気付いたといえるような場合には、不法行為責任を追及できる可能性があります。
■設計受託者・設計者の責任
建物の設計者は、法令や条例の定める基準に適合するように設計を行う義務や、設計内容に関して依頼者に適切な説明を行う義務を負っています。
また、建築基準法令などに定めのない事項であっても、施工にあたって特別の配慮をしなければ欠陥の発生が予想されるような場合、設計者は、詳細な施工方法を指示する義務があると考えられます。例えば、雨仕舞や防水層の施工方法などは、通常は施工業者の判断事項ですが、屋根や外壁が特殊な設計で雨漏りを起こしやすいと考えられる場合、設計者は、詳細な雨仕舞の方法について設計図書で指示しておくべきだといえるでしょう。
設計の内容に問題(瑕疵)があったために、建築された建物に欠陥が生じたという場合、設計の依頼者(通常は建築工事の建築主)は、設計者に対する契約上の責任や、不法行為責任を追及できます。
中古の建物を購入した買主などは、設計の問題によって生じた欠陥が｢建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵｣である場合、設計者に対して不法行為責任を追及できます。
なお、ハウスメーカーに建築工事を依頼する場合、通常は、設計・工事監理契約と建築工事請負契約がセットになっています。設計の問題によって建物に欠陥が生じた場合、設計契約を締結したハウスメーカーには契約上の責任や不法行為責任を、実際に設計を行った建築士には不法行為責任を追及できます。
■工事監理者の責任
工事監理とは、工事を設計図書と照合し、工事が設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認することをいいます。工事監理者は、工事が設計図書のとおりに実施されていないときには、直ちに工事施工者に対してその旨を指摘して工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、工事施工者がこれに従わないときは建築主に報告する義務を負っています(建築士法)。
設計図書の指示通りに工事がなされず建物に欠陥が生じた場合、建築主は、工事監理契約を締結した相手に対して、契約上の責任や不法行為責任を追及できます(上記の通り、ハウスメーカーに建築工事を発注する場合、通常は設計や工事監理もセットになっています)。また、工事監理者である建築士に対しては、不法行為責任を追及できます。
建築主は、工事監理者が誰であるかを特段意識しないかもしれませんが、工事監理者の氏名は建築確認申請書に記載されており、設計者の建築士であることがほとんどです。
建物の欠陥について不法行為責任を追及された工事監理者は、｢建築確認申請業務を引き受けただけ｣｢工事監理者としての届出を承諾しただけ(いわゆる名義貸し)｣などと、実際の工事監理を引き受けていないと主張することがありますが、最高裁平成15年11月14日判決は、建物の重大な欠陥について、工事監理者の名義貸しを行った建築士の不法行為責任を認めています。
■売主の責任
建物の所有者(売主)が、建物に欠陥があることを知っていながら黙って他人に売却したという場合、買主に対して、契約上の責任や不法行為責任を負います。
建物の売主が欠陥の存在を知らない場合でも、売主としての瑕疵担保責任を負っており、買主は、欠陥の存在によって契約の目的を達成できないときには売買契約を解除できます(あわせて、損害賠償も請求できます)。契約を解除できない場合でも損害賠償請求は可能です。
｢住宅の品質確保の促進などに関する法律｣(品確法)の施行(平成12年4月1日)後に売買契約が締結された新築住宅の売主は、建物の｢構造耐力上主要な部分｣の欠陥について、瑕疵担保責任として契約解除や損害賠償のほかに、補修義務も負うこととされました。
なお、売主の瑕疵担保責任の対象となる欠陥は、買主が通常の注意を払っていても気付かないものに限定されています。
また、重大な欠陥があることを知らずに建物を購入した（売買目的物の重要な性質について勘違いがあった）という場合、買主として、売買契約の錯誤無効を主張するという方法もあります。この場合の売主は、買主に対して売買代金等の返還義務を負うことになります。
■請求できる期間に注意
◇請負人の瑕疵担保責任
建築工事などの請負人が瑕疵担保責任を負う期間(除斥期間)は、民法上、完成建物引渡時から5年とされていますが、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造などの建物などについては10年とされています。ただし、建物などが欠陥によって損傷した場合は、注文者(建築主)は、そのときから1年以内に権利行使をしなければなりません。
また、工事請負契約上、定型約款などで、瑕疵担保期間を1年～5年程度に制限する特約が付けられていることが多いので注意が必要です。もっとも、品確法施行後に工事請負契約が締結された建物については、｢構造耐力上主要な部分｣と｢雨水の浸入を防止する部分｣の瑕疵担保期間が建物引渡時から10年間に伸長されており、これを短縮する契約上の特約は無効となります。
◇売主の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保期間は、民法上、買主が欠陥の存在を知ってから1年とされています。さらに、最高裁の判例により、建物の引渡から10年以内の権利行使が必要だとされています。工事請負契約と同様に、建物の売買契約にも瑕疵担保期間を短縮する特約がつけられていることがほとんどですが、売主が宅地建物取引業者の場合、瑕疵担保期間を引渡から2年未満に短縮することは認められていません。
また、品確法による新築住宅の売主の瑕疵担保期間は、買主への引渡時(その売主が新築住宅の建築工事を他業者に発注していた場合は、施工業者から売主への引渡時)から10年間に伸長されており、これを短縮する契約上の特約は無効です。
なお、瑕疵担保期間が経過する前に権利行使(損害賠償や補修請求、契約解除通知)をしておけば、権利は保存されます（ただし上記の通り、建物引渡から10年以内に裁判上の権利行使をする必要があります）。
◇契約錯誤無効
契約の錯誤無効を主張する場合の期間制限はありませんが、契約の無効を前提とする売買代金の返還請求権は、権利を行使できる時（一般的には代金受領時）から10年以内に行使する必要があります。
◇不法行為責任
不法行為責任については、被害者が加害者と損害を知ったときから3年、不法行為の時から20年以内に請求をしなければなりません。この｢3年｣は時効期間とされており、裁判外で請求しただけでは権利が時効消滅するのを防げないため、時効期間が経過する前に裁判などの法的手続をとるか、時効期間の経過前に裁判外で請求しておき、それから６ヶ月以内に裁判を起こすなどの正式な時効中断手続をとる必要があります。
＊新法が適用される契約について＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
■建物設計施工者、売主の責任 ‐瑕疵担保責任から契約不適合責任へ‐
契約目的物の欠陥に関する請負人や売主の責任について、「瑕疵担保責任」と呼ばれる旧法の規定が、新法では大幅に改定されました。新法が定める請負人や売主の責任は「契約不適合責任」と称されています。
旧法上、売主と請負人の瑕疵担保責任の内容は異なっており、売主に対する請求内容は損害賠償や契約解除、建築工事請負人に対する場合は、損害賠償や欠陥の補修です。
新法では、売主と請負人の責任根拠（契約不適合責任）が統一され、建物の欠陥に関する請求内容は、補修、代金減額、損害賠償、契約解除となりました。
各請求や契約解除権の行使には、諸々の要件があります。契約解除については、旧法上もハードルが高く、売買の場合は「契約をした目的を達することができない」ことが要件とされており、建築工事請負契約の場合は、そもそも解除が認められていません（ただし、欠陥の相当な補修方法として、事実上建物を建替えるしかない場合や、補修費用よりも建替費用が低い場合にはその損害賠償請求が認められますので、そのようなケースでは、損害賠償請求は契約解除と同等の効果があるといえます）。
新法では、（他の解除要件を満たしていても）「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」には、契約解除ができないこととされています。この「債務の不履行」（欠陥のない建物を提供する義務の違反）の軽微性が認められる場合とは、旧法上、売買契約解除要件である契約目的不達成が否定される場合や、請負目的物の欠陥について、補修や損害賠償請求が否定される場合（欠陥が重要でなく、補修に費用がかかり過ぎるとき）などに類似するように思われますが、具体的な認定については裁判例の蓄積が待たれるところです。
また、新法適用事案について、実務上大きな争点になると思われるのが、建築工事請負人に対する欠陥の補修請求権と損害賠償請求権との関係です。旧法上、請負人に対して補修を請求するか、補修の代わりに損害賠償を請求するかは、注文主が自由に選択できることになっています（欠陥建物の引渡を受けた建築主の多くは施工業者に対する信頼を失っており、その業者に補修をしてもらいたくないと考えるのが通常ですから、施工業者に対する請求として、補修そのものではなく、補修費用などの損害賠償を選択するのが一般的です）。
ところが、新法は一見すると、注文主は請負人に対して、まず欠陥の補修請求をしなければならず、それを請負人が拒絶をした場合などでなければ、補修費用相当額の損害賠償請求ができないかのように読み取れる条文の立て付けになっているのです。それはおかしいということで、条文の解釈をめぐってはすでに学者や実務家が色々な試みをしているところですが、元々、今般の法改正に関して、請負人に対する注文主の権利行使（順序）を制限すべきような背景事実はありませんから、旧法適用事案と同じように、建築主は工事請負人に対して、補修請求・補修に代わる損害賠償請求のいずれを行使するかを自由に選択できるという解釈が定着していくものと思われます（そうでないと困ります！）。
■期間制限
◇契約不適合責任
新法上、売主や請負人に対する契約不適合責任追及（補修・代金減額・損害賠償等の請求や契約解除権行使）のためには、買主や注文主が契約不適合の事実を知ってから、１年以内にその旨を相手方に通知する必要があります（相手方が目的物引渡の時にその不適合の事実を知っていたか、重大な過失によって知らなかった場合は除きます）。
また、原則として、債権（請求権）一般の時効期間である「権利を行使できることを知った時から５年間」または「権利を行使できる時から10年間」のいずれか早い方の経過前に、裁判上の権利行使をする必要があります（欠陥建築事件を含め、売買や請負に関する一般的な事案では、「権利を行使できる時」とは目的物の引渡時、「権利を行使できることを知った時」とは、契約不適合の事実を知った時が該当すると思われます）。
◇不法行為責任
新法では、不法行為責任の時効期間についても若干の改正がなされました。旧法は、短期時効期間について、被害者が加害者と損害を知ったときから3年間と定めていますが、新法もこれを維持しつつ、「人の生命又は身体を害する不法行為による損害賠償請求権」については、短期時効期間を5年間に伸長しています。
この伸長時効期間は、生命や身体への害（欠陥住宅の構造耐力不足による地震時の倒壊や、シックハウスによる人身被害など）が現実化した場合の請求権だけではなく、建物に、そのような人身被害がいずれ現実化するような瑕疵（最高裁平成19年7月16日判決・同平成23年7月21日判決のいう｢建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵｣）が認められる場合の建物取得者の損害（補修費用等）に関する請求権も対象となるものと考えられます。
◇契約錯誤
契約目的物の性質に錯誤がある場合の処理について、旧法では契約が無効とされていますが、新法では、契約を取り消すことができるものとされました。
この取消権は、追認できるとき（契約に錯誤がある場合、原則としてその事実を知った時になると思われます）から5年間、契約時から20年で時効消滅するため注意が必要です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
建物の欠陥による損害には、どのようなものがありますか？
損害賠償責任を負う主体や、責任の根拠によって若干違いはありますが、以下のような項目が裁判で認められる損害として挙げられます。
●欠陥の補修費用
※補修費用が建物の解体・再築費用を上回る場合には、補修費用ではなく、解体・再築費用や建物滅失登記・新たな表示登記に要する費用などが損害として認められます。
●補修期間中の移転費用(引越費用、代替住居賃料、仲介手数料、敷引金・礼金など)
※補修工事期間中、建物が使用できない場合。
●建物などの購入額、ローン金利・手数料
※建物などの売買契約が解除できる場合。
●欠陥の調査費用、補修工事費用見積の費用(建築士への支払費用)
●慰謝料
※欠陥の程度や交渉・訴訟経緯などによって、認められる場合とそうでない場合があります。
●弁護士費用
※裁判実務上、認められるのは他の損害合計額の1割です。
施工業者が倒産してしまったら？
建築紛争訴訟でせっかく勝訴判決を獲得しても、相手方の施工業者が倒産してしまい、現実の賠償を受けられなかったという悲しいケースもあります。
しかし、平成21年10月1日の「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律」(瑕疵担保履行法)施行により、新築住宅の工事請負人や売主(住宅事業者)に、資力確保措置(保険への加入または保証金の供託)が義務づけられました。
対象の住宅について「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」の欠陥が発見されたものの、住宅事業者は倒産していた・・という場合でも、建築主や買主は、補修費用・仮住まい転居費用・調査費用などの支払を受けられるようになりました。
ただし、保険金の限度額が2000万円に設定されているケースが多いこと、上記のように対象となる瑕疵が限定されていることに注意が必要です。
制度の詳しい内容については、国土交通省ホームページなどをご覧ください。
欠陥の具体例
欠陥住宅/欠陥建築の具体例を写真と説明でご紹介いたします。
下記の表示説明をご確認の上、ご覧ください。
操作説明
1.写真をクリックすると拡大表示されます
2.[Prev][Next]ボタンをクリックすると全ての画像を続けてご覧いただけます
※拡大表示された写真にカーソルを合せると表示されます
3.[Close]ボタンをクリックすると拡大表示画面を閉じます
